Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF)

De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is door de Nederlandse Vereniging van Banken in het leven geroepen. De GHF is van toepassing op iedere hypothecaire financiering die in Nederland wordt verstrekt. De GHF schrijft een aantal regels voor bij het verstrekken van hypotheken. Primair doel hierbij is dat consumenten goede en vergelijkbare informatie krijgen aangeboden bij het afsluiten van een hypotheek. Met als resultaat, bescherming van de consument tegen te hoge hypotheekschulden. Bij het uitbrengen van haar adviezen hanteert de Erkend StartersCoach deze Gedragscode.

DOWNLOADS

Toelichting GHF

Toepassingsgebied

De Gedragscode is van toepassing op iedere hypothecaire financiering, die door een hypothecair financier als standaardproduct aan consumenten in het openbaar wordt aangeboden en/of verstrekt.

Toetsrente CHF

Bij het bepalen van de leencapaciteit van de consument hanteert de hypothecair financier de Toetsrente CHF (2011):

• 1e kwartaal 2011: 5,8%
• 2e kwartaal 2011: 5,8%
• 3e kwartaal 2011: 5,7%
• 4e kwartaal 2011:

Om bij een sterke stijging van de hypotheekrente te voorkomen dat je geconfronteerd wordt met te hoge maandlasten, moet volgens de Gedragscode gerekend worden met de Toetsrent CHF.

Maximale hypotheek

De financiering van de woning mag niet hoger zijn dan 104% van de marktwaarde van de woning. Indien je overdrachtsbelasting over de koopprijs van de woning moet betalen,

wordt het maximale bedrag van de financiering verhoogd tot 110% van de marktwaarde van de woning.

Toegestane afwijkingen

In een aantal specifieke gevallen mag de financier een hogere financiering verstrekken dan

104% respectievelijk 110% van de marktwaarde van de woning:

1. Als bij verkoop van de oude woning een restschuld ontstaat, kan de maximale financiering voor de nieuwe woning verhoogd worden met het bedrag van die restschuld. De nieuwe financiering moet wel door het (toets)inkomen gedragen kunnen worden.
2. Als je de financiering (bij de eigen financier of naar een andere financier) oversluit kan de maximale financiering - de af te lossen hypothecaire financiering - worden verhoogd met de met de oversluiting gepaard gaande kosten. Bijvoorbeeld taxatie- en notariskosten, afsluikosten en/of vergoedingsrente.
3. Als de lasten van de financiering substantieel lager (werkelijke lasten < 60% van de lasten uit financiering o.b.v. maximale leencapaciteit) liggen dan de lasten van het bedrag dat je met jouw inkomsten zou kunnen lenen.

Maximaal Aflossingsvrij

Het 'aflossingsvrije' gedeelte van de financiering is beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning bij verstrekking van de financiering.

Aflossingsvrij betekent niet dat de financiering afgelost hoeft te worden. De lening moet uiteraard ooit een keer worden terugbetaald aan de hypothecaire financier. Je bent zelf verantwoordelijk voor de wijze waarop je daarvoor zorg draagt. “Aflossingsvrij" houdt in dat er in beginsel geen verplichte aflossingen of verplichte vermogensopbouw tijdens de looptijd van de financiering hoeft plaats te vinden. Maar jij of – na jouw overlijden – jouw erfgenamen moet(-en) de “aflossingsvrije “ financiering in ieder geval bij het einde van de looptijd van de hypothecaire lening en bij verkoop van de woning aflossen. Bovendien kunnen de geldleningsvoorwaarden nog andere gevallen aangeven waarin je of – na jouw overlijden – jouw erfgenamen op een aflossingsvrije geldlening tijdens de looptijd van de financiering toch – geheel of gedeeltelijk – moet(-en) (gaan) aflossen of vermogen moet(-en) (gaan)opbouwen.

Toegestane afwijkingen

In een aantal gevallen mag de financier afwijken van de normen die hiervoor staan genoemd voor de bepaling van het maximale “aflossingsvrije” gedeelte van de financiering.

1. Als je de financiering (bij jouw eigen financier of naar een andere financier) oversluit mag de financier afwijken van de normen die hiervoor staan genoemd voor de bepaling van het maximale “aflossingsvrije” gedeelte van de financiering. Deze uitzondering geldt ook voor de met de oversluiting gepaard gaande kosten. Denk bij kosten aan bijvoorbeeld taxatie- en notariskosten, afsluitkosten en/ of vergoedingsrente. Voorwaarde hierbij is wel dat je in de woning blijft wonen.
2. Wordt aan de hypothecair financier vermogen tot zekerheid voor jouw hypothecaire financiering verpand? Door jou of door een derde? Dan kan de hypothecair financier met je overeenkomen dat je voor dit bedrag niet hoeft af te lossen volgens een aflossingsschema of dat je geen vermogen hiervoor hoeft op te bouwen.
3. Als de lasten van de financiering substantieel lager (de lasten minder bedragen dan 60% van de lasten uit een financiering op basis van maximale leencapaciteit) liggen dan de lasten van het bedrag dat je met jouw inkomsten zou kunnen lenen.

Leencapaciteit

Als de woonlasten een te groot deel van jouw inkomen opslokken, loop je het risico dat je niet meer aan jouw betalingsverplichtingen uit hoofde van de hypothecaire financiering kunt voldoen. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) stelt jaarlijks voor de Nationale Hypotheek Garantie woonlastnormen op die aangeven hoeveel procent van jouw inkomen je bij een bepaalde rentestand verantwoord aan woonlasten kunt betalen. Op basis daarvan valt af te leiden hoeveel maal jouw inkomen je ten hoogste kunt lenen. De bruto woonlasten vormen in dat geval ongeveer 30% van jouw bruto inkomen. Bij hogere inkomens loopt dit toegestane woonlastpercentage op.

 

Als jij en jouw partner allebei inkomen genieten, telt het woonlastenpercentage van degene met het hoogste inkomen. Voor het bepalen van de totale financiering mogen echter beide inkomens bij elkaar opgeteld worden. Stel je verdient € 30.000 en jouw partner € 18.000, dan mogen de bruto woonlasten 30% (woonlastpercentage bij een inkomen van € 30.000) van € 48.000 (gezamenlijk inkomen) bedragen (in dit voorbeeld is uitgegaan van de tabellen zoals deze luiden in het jaar 2006).

Bij het bepalen van de leencapaciteit van een consument mag de hypothecair financier tevens rekening houden met:

• toekomstige voor de consument beschikbare inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen (inkomsten die de consument kan besteden zonder dat de vermogensbron wordt aangetast) indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. De hypothecair financier mag hierbij uitgaan van een door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vast te stellen percentage, thans vastgesteld op 3% van de waarde van het vermogen. Indien het rentepercentage voor een hypothecaire financiering lager is dan genoemd percentage is voor de berekening het lagere percentage van toepassing.
• een toekomstig salaris. Inkomstenstijging waarbij sprake is van een onvoorwaardelijke schriftelijke toezegging door de werkgever aan een consument en deze inkomstenstijging binnen 6 maanden na dagtekening van deze toezegging wordt geëffectueerd.
• de gemiddelde inkomsten over de laatste 3 kalenderjaren, voorafgaand aan het jaar waarin de hypothecaire financiering wordt geoffreerd of verstrekt, als de consument ondernemer is en geen vaste en bestendige inkomsten heeft.
  Als de consument minder dan 3 kalenderjaren geen vaste en bestendige inkomsten heeft gehad, mag de hypothecair financier naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een door een ter zake deskundige onderbouwde prognose van de toekomstige inkomsten van de consument.

Toetsinkomen

De hoogte van jouw inkomsten is voor een belangrijk deel bepalend voor het bedrag aan financiering dat je kunt krijgen. In beginsel tellen alleen jouw vaste en bestendige inkomsten mee. Inkomstenbronnen (toetsinkomen) kunnen zijn:

• jaarsalaris uit een arbeidsovereenkomst;
• jaarlijkse uitkering uit pensioen, AOW, VUT of een uitkering op grond van sociale wetgeving;
• vakantietoeslag;
• vaste dertiende maand;
• structurele onregelmatigheidtoeslag;
• structureel overwerk;
• vaste eindejaarsuitkering;
• overige bestendige langlopende inkomsten, bijvoorbeeld uit verhuur van registergoed.

Marktwaarde van een woning

1. de koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte, of;
2. de koop en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aannemingsovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen, of;
3. de meest recente WOZ-waarde, of;
4. een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport.

Het is ter vrije keuze van de hypothecair financier welke van bovengenoemde mogelijkheden zij accepteert.